Как оценить стоимость доли

Как оценить долю в квартире для продажи?

Правоман — Единый центр жилищно-правовой информации pravoman.ru

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности.

В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире.

Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками.

В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.

Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности.

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Важно! Стоимость доли при её отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается. В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:

1. общая площадь квартиры;
2. стоимость жилого помещения в целом.

   Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже.

   Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;

3. количество комнат, их изолированность друг от друга;
4. число сособственников;
5. количество лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
6. возможность свободного доступа в жилое помещение;
7. наличие или отсутствие среди сособственников несовершеннолетних;
8. размер доли;
9. просмотр квартиры перед покупкой.

   Важно! Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость;

10. месторасположение жилого помещения, его состояние;
11. наличие порядка пользования жилым помещением. Он может быть определен судебным решением или нотариально заверенным соглашением между совладельцами.

Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi/

Сколько стоит доля в квартире. Как узнать стоимость доли. Бесплатная оценка доли в квартире

Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.

Доля в квартире, как ее использовать в своих целях? Все эти вопросы возникают у желающего продать долю в квартире и очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи доли.

Сотрудники нашего агентства, бесплатно помогут вам оценить долю в квартире и подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи доли квартиры в соответствии с действующим законодательством. 

Стоимость доли квартиры-оценка и продажа

Оценить долю в квартире и не ошибиться с оценкой доли является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли в квартире. Оценить долю в квартире исходя из множества факторов, сможет лишь то агентство которое занимается долевой собственностью. Когда принимается решение о продаже

доли в квартире, собственник обычно ошибочно считает, что в отношении стоимости доли в квартире, перед ним открываются весьма радужные перспективы. Правильно расчитанная стоимость доли квартиры это успех дальнейшей продажи.

Производится

оценка всей квартиры, к примеру, считают так: вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире 1/2  в 6 000 000 рублей. Далее собственник доли безуспешно долгое время пытается продать долю в квартире по такой цене с дисконтом 10-20% не понимая что это не реально.

Рынок долевой собственности диктует свои условия. Спрос рождает предложения, а на сегодняшний деньпредложений по продаже долей в квартире гораздо больше чем покупателей на этот вид недвижимости. Конечно приведенные выше расчеты стоимости доли в квартире совершенно верны с точки зрения математики.

Такие подсчеты можно было бы назвать актуальными, если бы квартира продавалась целиком, но ведь другой собственник — «сосед» не хочет этого делать, он против совместной продажи квартиры. В такой ситуации стоимость доли в квартире будет дешевле в два раза. Оценить долю в квартире, правильно можно таким образом.

Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как «сосед» не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза. Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000.

Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.

К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ «соседей» от преимущественного права выкупа. Это плюс.

Оценка доли в квартире, должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и «сосед» окопался и держит оборону, наличие несовершеннолетних. Это, конечно, минус.

Таких + и — может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000. Вы сможете убедиться в этом, изучив наши предложения по продаже долей в квартирах.

 Прежде чем наметить продажу доли стоит сначала выяснить сколько на самом деле стоит ваша доля в квартире.

Тех, кто покупает долю в квартире гораздо меньше, чем тех, кто покупают комнаты.

 Доля в квартире — новый сегмент на рынке недвижимости, доли в квартирах покупают определенные группы людей и рынок, исходя из этого, диктует свои цены. Доля в квартире стоит 50% от того, что Вы получили бы при совместной продаже всей квартиры. Желающих продать долю в квартире много, а вот найти покупателя действительно сложно.

Можно попытаться найти желающего купить долю в квартире путем подачи частных объявлений, а можно пойти более простым и правильным путем, обратиться в агентство недвижимости, которое занимается именно долевой собственностью.  Поверьте, если цена доли в квартире определена правильно, то продана она будет в течение одного месяца, а если нет, то продавать ее можно годами.

Агентства завышают стоимость доли для привлечения клиентов

К сожалению, многие агентства недвижимости, когда Вы звоните желая оценить долю в квартире, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры.

Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли в квартире агентский договор, причем совершенно не важно на каких условиях. Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, приводя неоспоримые факторы для этого.

Несмотря на то что первом звонке Вам озвучивалась совершенно другая стоимость  доли. 

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить, куда-то пропал.

 Трудно в этом признаться, но Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.

Что дальше, попытка Вас оставить без денег? У них только одна цель — заключить с Вами агентский договор, «зацепить» Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как «рынок сейчас стоит ……

«, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически «измором», понижать в цене. Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и уговорить заключить агентский договор на продажу доли в квартире, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. Но это не правильно.

Честная стоимость доли и отсутствие пустых обещаний

К примеру, если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили. Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца.

Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. Также мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами,  переданными Вам в качестве аванса за долю в квартире. Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах.

Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, сколько стоит доля в квартире, которая Вам принадлежит. 

Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю в квартире или совсем не проживают, применяется другая оценка стоимости доли в квартире. Допустим, существует возможность определения порядка пользования. В пользование выделяется отдельная комната (комнаты).

Рассмотрим двухкомнатную квартиру, которая имеет изолированные комнаты с жилой площадью 17 и 12 кв. метров, Здесь есть 1/2 доля в квартире. Точкой отсчета всегда считается самая маленькая комната в квартире.

В случае нахождения покупателя, который будет проживать в данном помещении, стоимость доли в квартире составит около 60-80% от стоимости такой же комнаты в коммунальной квартире. 

Мы знаем

как продать долю в квартире, если нет доступа в квартиру.
как продать долю в квартире, если есть задолжность за квартиру.
как продать долю в квартире, без отказа от преимущественного права выкупа.
как продать долю в квартире, принадлежащую несовершеннолетниму.

Мы знаем  как продать долю в квартире, и сколько доля реально стоит.
Мы оценим долю в квартире исходя из реалий сложившегося рынка. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением.

Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли в квартире.

Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

КАРТА САЙТА

Отправить заявку на оценку доли в квартире.

Источник: http://www.best-avgust.ru/skol_ko_stoit_dolya.html

Оценка доли в квартире, Москва и Подмосковье

При оценке доли в квартире, с целью дальнейшей продажи, собственники доли в квартире, зачастую не редко, ошибочно предполагают то что стоимость доли в квартире, соответствует той сумме которую можно получить при продаже всей квартиры и распределению денег соизмеримо долям. Они думают что если вся квартира стоит 10 000 000, то имея 1/2 долю в квартире, можно претендовать на 5 000 000.

Реальная стоимость доли в квартире не более 50% от того что было бы получено сособственниками квартиры при продаже всей квартиры совместно и распределению денежных средств, соизмеримо долям в квартире. В данном примере, реальная рыночная стоимость доли в квартире не более 2 500 000. Рынок долевой собственности диктует свои условия, справедливы они или нет не нам решать и не от нас к сожалению это зависит.
 

Доля в квартире при правильной ее оценке будет продана в течении двух недель. В противном случае

продажа доли в квартире , будет невозможна даже в течение года и более. Многие агентства недвижимости, для привлечения клиентов, умышленно производят завышенную оценку доли в квартире. Прекрасно понимая что доля в квартире по такой цене продана никогда не будет.

Цель одна, завлечь в офис и заключить агентский договор, чтоб в дальнейшем, путем всяческих манипуляций добиться от собственника доли в квартире понижения данной ранее оценки доли к ее реальной рыночной стоимости. Невозможно продать что длибо дороже чем это стоит, не стоит питать иллюзии и выдавать желаемое за действительное. Не чистоплотные риелторы пуская пыль в глаза всяческими способами навязывают свои услуги по продаже доли.

Не позволяйте себя обманывать изучите рынок долевой собственности в Москве посмотрите на

 предлагаемые к продаже доли в квартирах  и вы поймете, порядок цен на доли в квартире, давно уже сложился и не бывает исключений из правил. Основной показатель при оценке доли квартиры это 50% от того что можно получить при совместной продаже. Все остальное, за редким исключением плюс, минус 10 %.  

При оценке доли квартиры существует не мало, понижающих и повышающих факторов, но они не очень значительны. К примеру если среди сособственников есть несовершеннолетние то желающих купить такую долю будет не так много и соответственна стоимость доли будет в связи с этим снижена.

Также в том случае если число собственников долей превышает количество комнат в квартире, это тоже понижает<\p>стоимость доли квартиры.

Есть конечно исключения, к примеру доли в квартирах где сособственники не проживают, в силу того что купив такую долю в квартире, можно единолично пользоваться всей квартирой. Или к примеру владелец

доли в квартирезанимает комнату, на основание судебного решения которым за долей она закреплена, в таком случае доля оценивается практически как комната, доже если это к примеру 1/3 в 2-х комнатной квартире.

Оценка доли в квартире, требует очень грамотного и досконального изучения всей сложившейся ситуации. Не маловажную роль имеет не только стоимость квартиры и наличие другого жилья у сособственников, но и то в результате чего образовались доли в квартире. Обращайтесь по поводу оценки долей только в компании которые занимаются именно долевой собственностью.

Не обращайтесь в агентства которые не специализируются на продаже долей. Риелторы в таких агентствах при оценке доли квартиры производят лишь только математические действия и не берут во внимание другие очень важные факторы. Неправильная оценка доли приведет к тому что продать ее не получится годами.

Ознакомитесь с предлагаемыми к продаже нашей компанией долями в квартирах

Источник: http://dolya-msk.ru/ocenka_doli_v_kvartire.html

Оценка доли в уставном капитале ООО для нотариуса

В связи с изменением в Законодательства РФ, последнее время стала актуальна оценка части в ООО или обществе с ограниченной ответственностью для переоформления путем купли продажи или дарения. Оценку стоимости доли требуют нотариусы для оформления договора и исчисления нотариальной пошлины.

В большинстве случаев, Общества, в которых оценивается доля, имеют нулевые или очень незначительные чистые активы, и, следовательно, незначительную рыночную стоимость.

Для чего нужна оценка долей в ООО?

Одна из самых часто встречающихся правовых форм в России — общество с ограниченной ответственностью (сокращенно – ООО).

Доли в ООО довольно часто становятся предметом сделок купли-продажи при полной или частичной продаже бизнеса. Ранее эти сделки можно было оформить в виде договора между продавцом и покупателем в обычной письменной форме.

Но с тех пор, как заработал федеральный закон 312-ФЗ, подобные сделки подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

В каких случаях требуется оценка стоимости долей в ООО? Обязательно представление оценки рыночной цены доли в ООО нотариусу, совершающему нотариальные акты при оформлении сделок по отчуждению долей или акций, а также в случае оформления наследования доли в бизнесе.

Взимание госпошлины нотариусом за совершаемое удостоверение предписанных законом действий ведется на основании реальной стоимости объекта сделки, а при оформлении наследования отчет о рыночной стоимости продаваемой доли в бизнесе является обязательным условием. Также законом предписана обязанность нотариуса, состоящая в направлении данных об удостоверенной им сделке в налоговые органы.

Кроме того, объективное мнение о рыночной стоимости части бизнеса необходимо при получении кредита, залогом которого выступает доля, при сделках по обмену долей, принятии важных инвестиционных решений, при банкротстве или реструктуризации ООО, а также при внесении нового взноса в уставный капитал ООО или исполнения решения судов по отчуждению долей.

Как оцениваются доли в ООО (этапы оценки долей в ООО)?

На начальном этапе оценки долей проводится анализ макроэкономических показателей региона нахождения компании и его общее экономическое состояние, при этом выявляются ключевые факторы, которые имеют влияние на деятельность ООО. Затем проводится тщательное рассмотрение деловой активности фирмы путем применения комбинации методов оценки.

На конечном этапе определяется скидка на  ликвидность и на контрольный характер доли, а также окончательное согласование итогов ее оценки.

Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки долей в ООО?

Для проведения процедуры оценки долей в ООО требуется определенный пакет документов, в число которых должны входить:

• Устав и иные учредительные документы, среди которых должно быть свидетельство о присвоении ОГРН, выписка с указанием долей и их собственников, выписка из ЕГРЮЛ;
• Свидетельство о собственности на оцениваемую долю ООО;
• Бухгалтерский баланс согласно форме № 1 за отчетный период от трех до пяти лет;
• Список материальных, а также нематериальных активов,  имеющихся на балансе недвижимости, оборудования, крупных вложений денежных средств, векселей, акций других организаций и тому подобное;
• Отчеты о выпуске акций, если таковое происходило;
• Отчет о прибыли и убытках, расшифровка всей дебиторской и кредиторской задолженности фирмы;
• Копии арендных договоров на недвижимость.

Что влияет на рыночную стоимость долей в ООО?

На рыночную цену доли в ООО влияет множество факторов : текущая экономическая ситуация в регионе работы фирмы, финансовая устойчивость и ликвидность компании, успешность ведения бизнеса и его рентабельность.

Сколько стоит оценка долей в ООО и от чего зависит эта стоимость?

Стоимость проведения оценки долей зависит от цели, для которой понадобится экспертиза, а также от вида деятельности компании, ее активов и пассивов. Скорее всего, оценка стоимости доли в ООО, имеющем небольшие чистые активы, сделанная для нотариуса, не превысит 5 000 рублей.

Если оцениваемые доли планируется передать в залог для получения банковского кредита, то здесь диапазон стоимости  — от 15 000 рублей до 300 000 рублей.

Какие сроки оценки долей в ООО?

Сроки оценки долей в ООО для нотариуса займут от одного до пяти дней, естественно, рабочих, а для других целей минимальным сроком будет два , а максимум  — десять рабочих дней.

Для крупных фирм с большой стоимостью чистых активов сроки могут увеличиться до 15 или 30 дней.

Также нужно учитывать, что оценка долей для целей иных, чем нотариальное заверение, проводится более детально, посему может занять больше времени.

Как оценить доли в ООО самостоятельно?

Конечно, можно провести самостоятельную оценку стоимости доли при условии обладания навыками оценки и экономическим образованием, но лучше доверить это дело профессионалам, которые на основе существующих методов оценки и анализа смогут назвать реальную стоимость доли ООО и при этом учесть многие влияющие на это факторы.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке долей в ООО?

В соответствии с законом об оценочной деятельности готовый отчет об оценке долей обычно представляет собой сшитую и скрепленную печатью организации брошюру из 20-30 листов с подробным изложением профессионального мнения оценщика относительно оцениваемого объекта, сделанного им на основе предоставленной заказчиком информации путем применения нескольких оценочных подходов, а также итоговая стоимость доли. Кроме того, к самому отчету должны быть приложены все копии документов, использованные оценщиком в процессе работы.

Сколько действует отчет об оценке долей в ООО?

Отчет об оценке долей в ООО действителен полгода с момента его подписания.

Оценка рыночной стоимости доли в уставном капитале предприятия является весьма востребованной услугой в современных условиях бизнеса.

Ведь зачастую требуется провести оценку бизнеса ООО или ЗАО при продаже или покупке доли, при реструктуризации или банкротстве предприятия, при необходимости страхования, для привлечения добавочных  инвестиций или при эмиссии, для получения кредита, когда объект оценки предполагается отдать под залог.

Кроме того, оценка части или доли в уставном капитале ООО или ЗАО может понадобиться при принятии инвестиционных или управленческих решений, при внесении в уставной капитал доли и в ряде других случаев.

Для грамотной оценки стоимости доли общества, работающего в любой  сфере экономики, оценщику необходимо предоставить следующие сведения и документы:

1. Копии учредительной документации.
2. Бухгалтерский отчет за период времени от 3 до 5 лет, включающий в себя сведения об убытках и прибылях организации и о бухгалтерском балансе.
3. Ведомость ОС предприятия.
4. Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности.
5. Списки имущества инвентарные.
6. Информация обо всех  видах активов, включая нематериальные, векселя, акции иных организаций, запасы, недвижимость и т.д.
7. Справка об организационной структуре и профилю деятельности компании.
8. Если есть в наличии – копии арендных договоров на недвижимость.
9. Финансовые документы на дочерние компании, если они есть.

Оценка стоимости доли в обществе

Кроме того, для оценки доли уставного капитала может понадобиться план развития организации на несколько лет вперед с информацией об ожидаемой чистой прибыли, о затратах, о требуемых инвестициях, о возможной валовой выручке по услугам или товарам. Оценка акций ЗАО или ООО также предполагает наличие сведений о последней проверке аудиторами, если она имела место, с предоставлением их отчета, а также данных о заказчике проведения оценки доли в ООО или ЗАО.

Оценка стоимости доли в уставном капитале ООО, как правило,  осуществляется следующим образом.

Сначала оценщик производит анализ макроэкономических показателей конкретного региона и его общее состояние экономики, которые имеют влияние на деятельность общества.

Затем оценка рыночной стоимости доли в ООО предусматривает проведение скрупулезного анализа деловой активности общества, определяется скидка на недостаточную ликвидность  и вероятность функции контрольного характера данной доли.

Подобный подход к оценке доли уставного капитала становится гарантией того, что оценщик установит её достоверную стоимость. Хочется отметить, что оценка стоимости доли общества  должна производиться опытным оценщиком, который специализируется на данной услуге.

Ведь в процессе оценки доли ООО необходимо учесть многие факторы, оказывающие существенное значение на итоговый результат. Мы всегда рады предложить вам свои услуги, если вам требуется грамотная и квалифицированная оценка доли в ООО.

При этом наши специалисты гарантируют вам достоверный результат оценочных действий, залогом чему является их опыт и исчерпывающие знания.

Источник: https://proocenka.com/doliooo.html

Оценка стоимости доли в квартире

В целом механизм проведения экспертизы специалистами не отличается от других видов оценки недвижимости, но есть несколько важных нюансов.

Многие владельцы доли в квартире ошибочно предполагают, что цена на нее определяется делением рыночной стоимости квартиры на число имеющихся долей. На самом деле такой вариант реален только в том случае, если квартира будет продана, а вырученные средства разделены между дольщиками соответственно размеру их долей. Во всех остальных случаях формула определения стоимости доли усложняется.

Доля в квартире стоит гораздо меньше, чем аналогичной квадратуры отдельная квартира, так как покупатель получает не индивидуальное жилье, а по сути коммунальное со всеми вытекающими из этого неудобствами.

Стоимость доли, которая превышает квадратуру одной комнаты, будет существенно выше той, что является лишь частью комнаты. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире в перерасчете на 1 м кв. будет стоить дороже ½ в однокомнатной.

Понижающий коэффициент стоимости находится в пределах 10-50%. Для совсем незначительных долей он может достигать 80%.

Стоимость оценки доли в квартире

Вид работСтоимостьСрок проведения работ

Экспертное заключение о стоимости доли в квартире	1 200 рублей	от 1 дня
Отчет об оценке доли в квартире для наследства	от 2 000 рублей	1-3 рабочих дня
Отчет об оценке доли в квартире для других целей	от 3 000 рублей	1-3 рабочих дня
Доставка отчета	300 рублей
Дополнительный экземпляр отчета	200 рублей

Документы, необходимые для оценки стоимости доли в квартире

Для проведения экспертизы заказчик должен предоставить:

• паспорт;
• документы, свидетельствующие о праве собственности (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
• техническую документацию (техпаспорт БТИ, поэтажный план, экспликацию помещений).

Чтобы оставить заявку на проведение оценки стоимости доли в квартире, необходимо позвонить нам по телефону или написать на электронную почту. Готовый экспертный отчет можно забрать, приехав к нам в офис или заказать доставку курьером.

Сроки проведения оценки стоимости доли в квартире

Длительность процедуры оценки стоимости доли в квартире в нашей компании определяется в зависимости от условий проведения (без выезда, с выездом по Москве или Московской области и т. п.) и составляет 1-2 дня. По окончанию экспертизы заказчику предоставляется отчет об оценке, который является официальным документов и признается действительным всеми государственными органами.

Когда нужна оценка доли в квартире

Оценка стоимости доли в квартире может понадобиться:

• при покупке, продаже доли в квартире;
• оформлении наследства;
• имущественных спорах;
• разделе имущества при разводе и пр.

Что получает клиент после проведения оценки?

Кроме отчета об оценке стоимости доли в квартире, заказчику выдается:

• заверенные печатью копии документов оценщика (диплом, выписка из реестра, полис страхования);
• договор и акт выполненных работ;
• платежный документ (квитанция).

Независимая оценка стоимости доли в квартире

Покупая долю в квартире, новый владелец должен быть готовым к тому, что он приобретает право пользования выделенной ему совладельцами или судом комнатой, а не получает во владение отдельную комнату.

Доля в квартире – это не обособленная часть, не отдельная комната, а правовое понятие, не привязанное к квадратным метрам площади. Каждый из владельцев имеет право на распоряжение своей долей с согласия остальных дольщиков или по принуждению согласно постановлению суда.

Выставляя свою долю на открытую продажу, собственник обязан получить официальный отказ от остальных совладельцев на первоочередное право выкупа. Потенциальный покупатель должен проверить наличие таких документов.

Чтобы максимально упростить себе задачу при проведении любых операций, связанных с определением стоимости доли в квартире, выполнить все оперативно и согласно закону, необходимо обратиться за помощью к профессионалам нашей компании «НЭО Вега». В сфере оценки недвижимости мы работаем не один год, имеем обширную материально-техническую базу, применяем проверенные методики, поэтому экспертизу проводим в короткие сроки и на высочайшем уровне.

Заказать оценку сейчас

Источник: http://neo-wega.com/services/ocenka-nedvizhimosti/kvartira/dolya/

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

Оглавление: 1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(245

Источник: http://pravo.moe/ocenka-doli-kvartiry-pered-prodazhej/

Как оценить долю в квартире?

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире.

Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере.

Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование.

Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете.

Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.

При выкупе «проблемной» доли в квартире процесс оформления сделки занимает 1 день, еще 5-15 дней требуется для регистрации перехода права собственности. Все расходы по оформлению сделки также берет на себя специалист. Никаких комиссионных при этом, в отличие от риелторов, он не запросит.

И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму. Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается.

Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться. Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом.

На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.

Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?

Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47. Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон.

Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв. Рыночная стоимость такой квартиры – около 6 000 000 рублей. Профессионал оценит долю в 600 000 – 1 000 000 рублей, в зависимости от конкретных условий, выплатит деньги сразу же и возьмет оформление на себя.

То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру. Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв.

составляет 15,66 м кв., можно через суд определить порядок пользования: тогда покупатель получит одну из 14-15 метровых комнат, а при благоприятном стечении обстоятельств, даже с лоджией. Такая же комната в коммуналке стоит от 1 300 000 до 1 500 000 рублей. В этом случае вы, как продавец, можете реально рассчитывать на 1000 000 – 1 200 000 рублей.

Тогда потери в цене составят «всего» 40 – 45% от номинала.

За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?

Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:

1. Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
2. Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
3. Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
4. Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
5. Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
6. Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
7. Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
8. Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
9. Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.

При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):

1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
3. Проигранные продавцом суды.
4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор

Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?

Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им).

Потенциальным же продавцам, которые только пытаются сориентироваться на рынке, лучше попробовать оценить долю в квартире онлайн.

Сейчас в сети есть ресурсы с калькуляторами, считающими примерную стоимость долей в квартирах по заданным основным параметрам.

Есть вопросы? Перезвонить?

Источник: http://doly.ru/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire/