Топ-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

ТОП-10 самых популярных ошибок при покупке квартиры в новостройке

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Любая покупка должна приносить радость, согласитесь? Тем более, когда речь идет о собственной квартире. Однако все мы наслышаны об историях, когда приобретение жилья в новостройке Санкт-Петербурга принесло сплошную головную боль. Кто-то разочаровался после покупки, а кто-то так и не дождался завершения строительства.

Неужели невозможно избежать всех этих проблем? Еще как возможно. Обратите внимание на 10 ключевых ошибок, которые могут стоить вам потерянных денег, времени и нервов.

Ошибка №1. Торопиться с выбором застройщика

Порядок покупки квартиры в новостройке таков, что начинать лучше с выбора застройщика. От него зависит, получите ли вы свою квартиру в срок.

Потратьте время и тщательно изучите тех, кто работает на рынке. Тематические сайты, форумы и выставки недвижимости вам в помощь. На какие параметры смотреть?

  • опыт (как долго компания на рынке, каковы прошлые объекты);
  • имидж и репутация (отсутствие скандалов, претензий, переносов сроков сдачи домов);
  • прозрачность работы (наличие информации о компании и о строительстве домов).

Пошаговое руководство о выборе застройщика читайте тут.

Ошибка №2. Верить застройщику на слово

Каков бы ни был застройщик, не доверяйте всем его словам полностью. Будьте критичны, задавайте все интересующие вопросы, просите показать документы.

Учтите, что тот прекрасный мир, который смоделировал и описал на своем сайте девелопер, зачастую отличается от реализованного проекта. Как узнать, чего ожидать от строительства?

Посмотрите разрешение на строительство и проектную декларацию жилого комплекса. Самая максимальная информация отражена в заключении экспертизы объекта.

Только то, что указано в документах появится на земельном участке. Остальное – лишь пустые обещания. Все указанные и другие документы обязательно должны присутствовать на официальном сайте застройщика.

Подробнее о документации в нашем материале.

Ошибка №3. Делать выбор в пользу самой дешевой квартиры

Особо не разгуляешься, когда в кошельке есть лишь определенная сумма. Но выбирая самую дешевую квартиру вы рискуете столкнуться с проблемами абсолютно неразвитой социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры вокруг своего дома.

Предлагая дешевые квартиры, застройщик может экономить буквально на всем, что также отразится на качестве строительства и внутренней отделке.

Иногда достаточно заплатить больше на несколько сот тысяч рублей и получить квартиру в комфортном районе, куда вам захочется возвращаться день ото дня.

Ошибка №4. Обращать внимание только на метраж квартиры

Удобство квартиры определяется не количеством метром, а их рациональным расположением. Прошли времена типовых квартир с длинными узкими коридорами и маленькими кухнями. Зачем переплачивать за метры, которые пропадают?

Даже компактная квартиры может быть удобна для жизни. Многие застройщики проектируют ниши для шкафов, стиральных машин, гардеробные или кладовые помещения – эти особенности могут значительно упростить вам быт.

Ошибка №5. Не побывать на строительной площадке

Перед тем, как принять решение о покупке, посетите строительную площадку. Поверьте, такой визит может принести вам массу наблюдений.

К примеру, вы заметите, что рабочих на площадке нет и стройка кажется заброшенной. Это тревожный знак, хотя застройщик может уверять, что все в порядке.

Еще лучше, если у жилого комплекса есть сданные очереди. Тогда вы сможете оценить результат работ своими глазами, пройти внутрь двора или дома и оценить обстановку.

Ошибка №6. Спешить с покупкой

Менеджеры продаж от застройщика или агенты по недвижимости часто начинают торопить клиентов, чтобы не дать полноценно оценить ситуацию. Не поддавайтесь на такие уловки.

Спешка явно не союзник покупки квартиры в новостройке. Даже если вам очень понравилась квартира, возьмите паузу, обдумайте решение, сравните объект с другими похожими. Еще раз проверьте документы застройщика и документы на жилой комплекс.

Ошибка №7. Игнорировать риски сделки

Покупка строящегося жилья – это всегда риск. Да, вы можете его минимизировать практически полностью, но учитывайте возможные последствия.

Основная опасность – задержка ввода в эксплуатацию или риск банкротства застройщика. Поэтому так важно делать выбор в пользу надежного застройщика. И первый, и второй случай – это не конец света. В случае задержки вам по закону положена компенсация, а в случае банкротства дом может быть достроен другим застройщиком при помощи средств нового компенсационного фонда.

Если от одной только мысли о задержке сдачи дома у вас замирает сердце, то лучше поищите жилье на вторичном рынке.

Ошибка №8. Не читать договор

Перед подписанием договора долевого участия необходимо его тщательно прочитать и уточнить все непонятные пункты. Содержание договора должно быть прозрачным.

Проверьте точность предмета сделки, то есть квартиры. Если она передается с отделкой, то должны быть прописано, что в нее входит. Внимательно читайте пункты о цене и способе расчетов, правах и обязанностях сторон, сроке, а также гарантии. Договор не должен противоречить положениям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Ошибка №9. Передавать деньги до регистрации договора

П. 3 ст. 5 214-ФЗ закрепляет, что уплата цены договора должна быть после государственной регистрации договора. Что бы не рассказывал вам застройщик, не передавайте деньги до этого момента. Иначе он может испариться с вашими средствами.

Самый выгодный способ и для вас, и для застройщика – передача денег через аккредитив. Вы положили деньги на счет до регистрации ДДУ, но получить их застройщик может только при предъявлении зарегистрированного договора.

Ошибка №10. Принимать квартиру в любом состоянии

После ввода в эксплуатацию новостройки СПб, застройщик предложит вам осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. Этот этап крайне важен, поскольку претензии по явным дефектам нужно предъявлять сразу. Если вам сложно сориентироваться, соответствует ли квартира СНИПам, воспользуйтесь услугами специалиста по приемке квартиры. Пара тысяч рублей сэкономит вам кучу нервов.

Не подписывайте акт приема-передачи в случае существенных недостатков.В случае несущественных недостатков подпишите акт и зафиксируйте все претензии в смотровом листе. Важно, чтобы представитель застройщика его подписал. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Идеально, если вам удастся зафиксировать конкретный срок.

Зачастую застройщики просят подписать два акта приема-передачи: официальный без замечаний и неофициальный с перечнем дефектов. Не ведитесь на уловку – застройщик не обязан устранять дефекты, описанные в неофициальном акте.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/chto-nelzja-delat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke/

Шесть основных ошибок при покупке квартиры в новостройке

Источник изображения: Фотобанк Лори

Приобретение квартиры – это всегда рискованный шаг, прежде всего, потому, что бюджет такой покупки является очень существенным для большинства людей. Чтобы не попасть в печальную ситуацию с покупкой квартиры, лучше заранее изучить все «тонкие» места предстоящей сделки и учиться не на своих, а на чужих ошибках. 

Ошибка первая. Не проверили репутацию застройщика и столкнулись с «однодневкой» или банкротом

Первым и главным риском является, в случае с покупкой квартиры в новостройке, надежность девелопера. По словам Евгения Редькина, генерального директора компании «Реалист», в кризис этот фактор приобретает дополнительное значение.

Что может быть хуже для покупателя, чем заморозка объекта? «Поэтому, конечно, в первую очередь необходимо проверить репутацию застройщика, в том числе ранее реализованные проекты, форумы жильцов, прессу и интернет.

Аргумент в пользу надежности — аккредитация в Сбербанке и других крупных банках (кредитные организации очень тщательно просчитывают риски)», – рассказал эксперт.

По словам Леонарда Блинова, заместителя генерального директора компании UrbanGroup, к параметрам, по которым можно определить надежность, относится количество уже построенных и сданных объектов компании, а также соответствие этих объектов заявленным проектам.

«Важно обращать внимание также на наличие социальной инфраструктуры, серьезных просрочек по строительству и по срокам сдачи.

Вторым параметром является тип компании, а именно то, сколько юридических лиц принимают участие в процессе строительства (аренда/покупка земли, проектирование, возведение, предоставление строительных материалов, продажа, ввод в эксплуатацию)», – считает эксперт.

Покупателю также необходимо обязательно обращать внимание на проектное финансирование.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», сегодня лучше выбирать новостройки, строительство которых ведется не только на заемные, но и собственные средства застройщика.

«В нынешних экономических условиях в зоне риска находятся, прежде всего, небольшие объекты мелких застройщиков, где нет проектного финансирования, и которые возводятся за счет денег, вырученных с продаж. Понятно, что в случае отсутствия покупательской активности в проекте может быть остановлено и строительство.

Как правило, такие девелоперы не привлекают финансовых партнеров, потому что, во-первых, не всегда банки дают небольшим застройщикам интересные условия.

А во-вторых, когда проект небольшой, то денег требуется немного, на начальном этапе застройщик может вложить часть своих средств, а потом строить на средства дольщиков. Вот такие проекты и оказываются в зоне риска. Они расположены, как правило, в Подмосковье, по нашим оценкам, их порядка 20-30%. В Москве ситуация все-таки более стабильна – здесь получить проект тяжело, поэтому в столице работают в основном опытные крупные застройщики», – рассказал эксперт.

Ошибка вторая. Не учли динамику строительства и столкнулись с долгостроем

Еще одним аспектом, с которым может столкнуться покупатель квартиры, это то, что стройка идет недостаточно быстро или вообще остановилась. Поэтому очень важно оценить скорость и активность строительных работ на объекте.

По словамМарии Литинецкой, о том, как идут дела у застройщика, несложно понять по темпам строительства объекта. «Прежде всего, необходимо убедиться, верный ли срок сдачи вам озвучили в офисе продаж. Выяснить это можно, ознакомившись с проектной декларацией на сайте объекта, либо с ДДУ.

Следить за ходом строительства тоже не так сложно – достаточно лично посетить стройку или понаблюдать за ее ходом на сайте проекта, если такая опция доступна», — рассказал эксперт.

Ошибка третья. Согласились на «серую» схему и вышли из-под защиты 214-ФЗ

Третьей ошибкой при покупке квартиры в новостройке является вероятность заключить сделку по сомнительной схеме. Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», советует обратить внимание на схему продажи квартиры. По мнению эксперта, «самый надежный вариант – Договор участия в долевом строительстве (ДУДС).

Все остальные варианты (жилищный строительный кооператив и тем более предварительные договора) не защищают интересы покупателя.

Договор долевого участия сразу регистрируется в Регистрационной палате, плюс в нем четко прописаны все условия покупки недвижимости: цена, срок оплаты, параметры квартиры и что не маловажно предусмотрены механизмы получения компенсации за не исполнение договора».

Ошибка четвёртая. Погнались за дешевизной – заплатили втридорога

Серьезной ошибкой, которую, к сожалению, допускают покупатели – это погоня за низкой ценой квартиры.

Конечно, многие клиенты ограничены в средствах, и тогда они вынуждены закрывать глаза на такие немаловажные моменты, как местоположение объекта, его инфраструктуру, окружение и т.п.

К сожалению, этим пользуются недобросовестные застройщики, которые могут выставлять очень низкую цену квадратного метра по причине отсутствия разрешительной документации или проблем с финансированием объекта.

Ошибка пятая. Неверно оценили время на дорогу – потеряли комфорт

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой,покупатель может неверно оценить транспортную доступность объекта.

«Бывает и такое, что покупателя привлекла невысокая цена квадратного метра в жилом комплексе, большие размеры квартир, достойная инфраструктура и прочие прелести комплекса, но вот транспортную доступность он не оценил.

Оказывается, что и на электричке ехать надо, и общественным транспортом воспользоваться, и пешком пройтись. Не все готовы жить далеко от Москвы и тратить более 1,5 часов на дорогу.

Поэтому вопрос транспортной доступности и удобства для всех членов семьи нужно оценивать сразу. Не получится привыкнуть к этим сложностям, каждый день придется тратить на дорогу очень большое количество времени», – рассказал эксперт.

Ошибка шестая. Купили новостройку в «чистом поле» – не попали в детский сад, школу, поликлинику

Также, по словам Софьи Лебедевой, «довольно часто встречались случаи, когда семья с детьми покупала квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, и оказывалось, что места в районном детском саду детям получить не так просто.

Тогда это выливается в целую проблему для семьи – куда деть ребенка, в какой сад устроить. Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, никому неудобно.

Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для дальнейшего проживания».

Таким образом, покупателю, даже если он ограничен в бюджете, стоит внимательно проанализировать все плюсы и минусы покупки квартиры в каждом конкретном объекте, чтобы не совершить ошибок, за которые придется в будущем дорого заплатить. Портал MetrPrice.ru желает Вам удачного выбора!

Источник: https://www.MetrPrice.ru/analitika-rynka/sest-osnovnyh-osibok-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike

Основные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке может быть весьма выгодным делом, особенно, если договор заключается на ранней стадии строительства.

Кроме того, покупка жилья от застройщика оказаться единственной возможностью улучшить жилищные условия, так как банки охотно кредитуют граждан под залог приобретаемой недвижимости.

Но если подходить к выбору недвижимости и оформлению документов без должного внимания, вместо нового жилья дольщик может потерять свои деньги и остаться без квартиры.

В этой статье мы рассмотрим основные ошибки при покупке недвижимости в новостройке.

Главный ориентир – низкая стоимость

Некоторые ошибочно полагают, что на стадии котлована квартиру в новостройке можно купить почти за бесценок. К сожалению, рекламные билборды от застройщиков способствуют укреплению такой уверенности. Однако это в корне неверно, для постройки жилого здания требуется привлечь большое количество ресурсов, и застройщик не будет работать себе в убыток, продавая жилье «ниже рынка».

Реклама направлена на привлечение клиентов, и если указана действительно низкая цена, это может говорить о необходимости продать за эту цену только отдельные, низколиквидные квартиры, например — первые этажи с окнами на парковку.

Кроме того, откровенно заниженная цена является сигналом о возможном мошенничестве, например, застройщик предлагает продажу по «неофициальным» схемам, которые на самом деле являются незаконными.

Или же застройщик нашел очередную схему, позволяющую быстро и безнаказанно «потеряться» с деньгами дольщиков.

В любом случае, для того чтобы продавать квартиру по сниженной цене, у застройщика должны быть очень веские основания.

Например, не очень выгодное местоположение новостройки, сложности с транспортной доступностью или же в документации прямо указывается посредственное качество строящихся квартир.

Даже если такое основание имеется, подумайте еще раз – вам действительно нужна именно такая квартира?

Сделку легко оформить своими силами

Немного среди потенциальных покупателей тех, кто действительно профессионально разбирается в договорах и может учесть все нюансы и «подводные камни» при подписании документов.

В некоторых договорах, предлагаемых застройщиками к подписанию, а также в приложениях к ним, иногда встречаются такие ловушки, которые могут привести покупателя к дополнительным (и весьма существенным расходам), а то и к полной потере денежных средств.

Кроме того, по договору продавцом жилья может оказаться совершенно другая фирма, не имеющая отношения к застройщику (которая через пару месяцев закроется).

Соответственно, застройщик по «чужим» договорам исполнять какие-либо  обязательства не обязан, и это подтвердит любой суд.

Привлечение к проведению сделки хорошего юриста (не риелтора, а именно юриста, специализирующегося на жилищном праве) поможет выявить возможные проблемы задолго до их возникновения.

Строительной документацией пусть занимаются госслужбы

Еще меньше среди дольщиков тех, кто способен «читать» строительную документацию. Многие думают, что наличие «правильного» договора и уплаченные средства являются гарантией получения в будущем качественного жилья, а также выполнения застройщиком своих обязательств, в том числе, изложенных устно.

Между тем, высока вероятность того, что застройщик будет всячески стараться стремиться к достижению того качественного минимума, который указан в проектной декларации. Причем, его желание минимизировать затраты ограничивается только существующими строительными нормами и правилами.

Поэтому будет лучше, если с вами поделится выводами профессионал, который может составить объективную картину относительно возможного качества приобретаемого жилья.

Лицензия застройщика является основанием полного доверия к нему

Приобретая недвижимость, которой еще не существует (на ранних стадиях строительства), покупатель принимает на себя определенные риски.

Застройщик может оказаться не способным выполнить свои обязательства по договору в силу различных причин.

То есть, дом может оказаться недостроенным по причине банкротства застройщика, наступившего в результате осложнения общей экономической ситуации в стране, из-за наступления различных проблем с финансированием.

Хороший строитель – не означает хороший менеджер. Компания может неправильно оценить свои финансовые возможности, допустить ошибки в планировании.

Например, для возведения жилого дома выбран участок с таким местоположением, которое не позволяет продать столько квартир, чтобы была возможность продолжать строительство.

Отсутствие портфолио реализованных проектов, в свою очередь, не позволяет застройщику надеяться на получение банковских кредитов. В результате – банкротство и «долгострой», а обиженные дольщики опять ищут защиты у государства.

Необходимо уделить внимание проверке финансовой состоятельности застройщика. Нужно видеть – какие дома были построены им ранее, возникали ли сложности, если ли судебные споры (можно посмотреть в общем судебном реестре).

Кроме того, нужно понимать отношение банков к застройщику, об этом можно судить по тому, выдают ли банки кредиты под квартиры в строящемся объекте.

Если под квартиры в этой новостройке не дает кредит ни один банк (по крайней мере, ни один из тех, название которого вам приходилось ранее слышать), это может говорить о потенциальных проблемах с финансированием.

На стройку ездить нет смысла, застройщик все равно будет сдавать дом госкомиссии

Не совсем верное решение. Например, продажи квартир могут идти полным ходом, а вот график проведения строительных работ может нарушаться уже с самого начала.

Так, если в документах указано, что на данный момент должен возводиться третий этаж, а строители только что окончили работы с фундаментом – это обстоятельство говорит о высокой вероятности срыва сроков сдачи объекта (как бы не объяснял застройщик данную ситуацию). 

Кроме того, при внимательном рассмотрении может обнаружиться несоответствие проводимых работ информации, изложенной в проектной документации, в данном случае речь идет о «скрытых» работах.

Например, часть межкомнатных стен может быть выполнена из гипсоплит, хотя застройщик обещал добротные кирпичные перегородки.

В момент приемки этой детали покупатель, скорее всего, не увидит (под штукатуркой), а на общем комфорте проживания это отразится довольно серьезно – тонкие плиты отлично проводят звук.

Заключение

Приобретая недвижимость, которую вы не можете посмотреть и пощупать (в отличие от уже готовых квартир от собственников) нужно соблюдать предельную осторожность.

Прежде всего, стоит хотя бы получить представление о реальной рыночной стоимости квартир в новостройках (сходной категории) на данный момент, а затем определить бюджет.

После этого нужно проверить застройщика, а также определить степень надежности финансирования конкретного объекта.

Если все устраивает, можно переходить к анализу проектной документации, а также в внимательному рассмотрению договора ДДУ (единственный формат договора покупки строящегося жилья, защищенный на государственном уровне).

Кроме того, помните – подписывать «типовой» договор, предлагаемый застройщиком, вы вовсе не обязаны, вы вправе потребовать внести изменения в пункты, которые вас не устраивают.

Если застройщик действительно хочет продать недвижимость, он пойдет вам навстречу, в противном случае, опять-таки стоит задуматься – не затеял ли застройщик какой-нибудь каверзы.

Источник: https://tula.superrielt.ru/articles/10127/

Топ-10 ошибок, совершаемых при покупке квартиры

Топ-10 ошибок, совершаемых при покупке квартиры22.05.2017

Кризис стал неким переходным периодом для рынка недвижимости, и несмотря на финансовые проблемы населения, строительный рынок развивается семимильными шагами. Спрос на жилье в новостройках неустанно растет, да и «вторичка» не дремлет. Но договорные отношения далеко не всегда абсолютно прозрачны для покупателя.

Вторичный рынок

Когда речь идет о вторичном рынке недвижимости, современный покупатель старается максимально внимательно осмотреть б/у квартиру, скрупулезно вникает во все пункты договора, активно ищет «подводные камни». Однако, существует ряд распространенных просчетов, которые представляют реальную угрозу не только понести финансовые потери, но и лишиться только что приобретенного жилья.

1. Самостоятельная покупка квартиры (игнорирование риелтерских услуг)

Желание сэкономить на услугах специалистов вполне понятно: в нашей стране практически всегда услуги риелтерской компании должен оплачивать покупатель. Однако, такая практика свойственна всем странам Европы: чтобы иметь хоть какие-то гарантии приобретения качественного жилья, необходимо заплатить до 5% от общей стоимости сделки.

Поэтому, не стоит искать повод отказа от услуг профессионалов, если конечно, покупатель сам не является специалистом-риелтором, отлично ориентирующимся в правовом поле, законодательных нормах и имеющий практический опыт ведения переговоров.

Ведь в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети или далекие родственники продавца, которые, согласно законодательства, не могут быть лишены права на проживание. Может принести проблемы и отсутствие нотариально оформленного разрешения на продажу официального супруга продавца.

Также, обязательно стоит убедиться, что продавец дееспособен (например, узнать, не стоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере). Есть еще множество нюансов, разобраться и выяснить которые по силам только специалисту.

2. Обход налогов путем заключения договора дарения

Вариант позволяет сэкономить на налогах в пенсионный фонд, но является весьма рискованным. Оформление договора дарения вместо купли-продажи – это официальное признание покупателя, что он не платил за жилье деньги. И в случае, если документ по каким-либо причинам будет признан недействительным, доказать, что бывший собственник квартиры получил за нее деньги будет невозможно.

3. Наличие обременений на квартиру

Данный фактор проверить обязан нотариус, оформляющий документы купли-продажи. Переспросите юриста об этом.

4. Торговаться не стыдно!

К объявленной цене на квартиру уже приплюсованы около 15 лишних процентов. И оговаривая условия приобретения недвижимости, вовсе не лишним будет поторговаться: скорее всего, продавец сделает скидку как раз на этот процент.

К тому же, стоит помнить, что обязательную гос.пошлину и сбор в пенсионный фонд (1% от общей стоимости) всегда оплачивает покупатель. Акцентируйте на этом внимание продавца при проведении переговоров по снижению первоначальной цены.

5. Подпись под договором без внимательного его изучения

Покупатели часто просто ленятся полностью прочитать все пункты договора и просмотреть предлагающуюся документацию, полагаясь на честность продавца. Это, как минимум, неразумно: речь идет о больших деньгах, поэтому заключение сделки требует большой внимательности и ответственности.

Читайте также:  Как увеличить мужской половой член

До подписания договора, стоит поинтересоваться, не имеет ли квартира юридической истории. Для этого, узнайте, как часто интересующий вас объект продавался ранее. Кроме того, узнайте, оформлены ли в БТИ существующие перепланировки: если это не сделано, в будущем вас могут в принудительном порядке и разумеется, за ваш счет, обязать восстановить прежнее состояние квартиры.

Первичный рынок

Приобретение квартиры на «первичке» менее рискованно. Но и тут покупатели умудряются допускать банальные ошибки.

1. Проверка застройщика

Среди множества фирм, занимающихся строительством новостроек, как и в других сферах бизнеса, существуют и мошеннические организации. Убедиться в честности выбранной строительной компании можно у бывших клиентов, заодно поинтересовавшись качеством жилья.

Немаловажно уделить внимание, были ли своевременно закончены предыдущие объекты, в которые инвестировала средства данная компания.

Непременно выясните, есть ли у организации официальный документ на земельный участок – это может быть право собственности или договор аренды.

2. Чересчур низкая стоимость

Брать за ориентир бросовую стоимость жилья изначально неправильно. Ведь всем известно что «бесплатный сыр»… Цена ниже рыночной, однозначно должна стать для покупателя сигналом «опасность», и как минимум, насторожить: скорее всего застройщик использует незаконные схемы продажи.

3. Экскурсия по стройке

Еще одной распространенной ошибкой покупателей является нежелание убедиться в строительстве объекта воочию. Хотя бы раз стоит съездить на строительный объект и лично убедиться, что строительство активно продвигается.

4. Ах, эмоции…

Приподнятое настроение от осознания скорого приобретения собственной недвижимости может сыграть против вас.

Не следует соглашаться на покупку после просмотра всего одного варианта, либо «покупаться» на живописный вид из окна. Сначала следует взвешенно соотнести цену и предлагаемое качество.

Но и тянуть слишком долго тоже не рекомендуется: подходящий вариант могут «увести» более проворные покупатели.

5. Финансовая халатность

Подписывая документы об оплате, внимательно проверьте указанное время и дату проведения платежа, а также его назначение. Даже случайная опечатка кассира может повлечь крупные неприятности.

(1

Источник: http://gemchygina.od.ua/top-10-oshibok-sovershaemyx-pri-pokupke-kvartiry/

ТОП-5 типичных ошибок при выборе квартиры в новостройке

ТОП-5 типичных ошибок при выборе квартиры в новостройке

На первичном рынке недвижимости существует ряд заблуждений, причиной которым являются мифы, распространившиеся благодаря частным и не всегда компетентным мнениям. Наряду с мифами существуют и ошибки, связанные с приобретением жилья в новостройках.

Перечислить их все, конечно, невозможно, так как существует множество аспектов, появление которых не всегда удается предугадать.

Тем не менее, в этой статье мы постарались назвать основные ошибки, которые совершают покупатели при выборе квартир на первичном рынке.

1) Доверяй, но проверяй

Безусловно, всем понятно, что договор на приобретение новой квартиры лучше всего заключать только с надежными строительными компаниями. «Она должна работать на рынке несколько лет, иметь сданные и заселенные объекты», — напоминает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова.

Важно также обращать внимание на статус компании, с которой девелопер предлагает заключить предварительный договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве. Более безопасно приобретать квартиру у генерального инвестора или у основного застройщика.

При заключении договора с посредниками или третьими лицами (подрядчики или иные организации, с которыми за услуги рассчитались правами на квартиры), возникают дополнительные факторы риска.

Но при этом надо помнить, что даже если застройщик крупный и проверенный, то проверить документы на земельный участок и объект строительства у него все равно стоит, предупреждает директор отделения «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина.

В то же время начинать паниковать, вплоть до отказа от покупки, если застройщик либо не имеет истории на рынке недвижимости, тоже не стоит. «В этом нет ничего страшного, главное, чтобы объект планомерно строился и чтобы все документы были в порядке», — уверена председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Кстати, нередко девелоперы-новички стараются особенно «выложиться» именно на первом проекте, чтобы начать формировать достойную репутацию на рынке жилья, добавляет эксперт.

2) Законы надо знать

Надежда на «авось» — одна из самых характерных черт менталитета русского человека, которая проявляется практически во всех сферах жизни.

Даже покупая жилья, граждане часто не только остаются неосведомленными, но и абсолютно не хотят получать какие-либо знания.

«Несмотря на то, что 214 ФЗ об участии в долевом строительстве существует с 2005 года, более 30% покупателей до сих пор даже не хотят разбираться в нем», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Риск банкротства застройщика, к сожалению, остается всегда, и от этого никто не застрахован. «Замороженные стройки по всей России — лучшее тому доказательство», — отмечает эксперт. При этом в большинстве случаев покупателю достаточно просто внимательно изучить реноме застройщика и свои собственные права.

О благонадежности застройщика можно судить по количеству банков, в которых аккредитован проект, добавляет коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева.

Лучше всего, если девелопер сотрудничает с такими крупными банками как «Сбербанк», ВТБ24 и другими.

Кроме того, по ее словам, в случае покупки квартиры с отделкой, стоит также прописать в договоре все нюансы, например, в каком виде будет сдаваться жилье, какая сантехника и материалы будут использоваться при ремонте и т. д.

3) Уступать ли права

За последнее время сложились мифы об уступке прав требования, якобы — это менее надежно, чем договор долевого участия (ДДУ), а может даже и вовсе неправильно, рассказывает специалист отдела «ГВСУ-Риэлти» Игорь Кузьмин. При этом сделка, реализуемая в рамках уступки прав, прописана в 214 ФЗ и по многим критериям регламентирована.

«Понять процесс несложно. По ДДУ в понимании клиента приобретается квартира, а говоря юридическим языком, приобретается право требования. Так вот, если Вы приобрели квартиру по ДДУ и решили продать ее на стадии строительства — этот процесс будет называться уступкой прав требования.

Все просто — приобрели право требования, уступили право требования», — объясняет эксперт. Дело в том, что квартиры в новостройках зачастую реализуют не только застройщики.

Квартиры могут реализовывать генеральные подрядчики, субподрядные организации, инвестиционные компании и, само собой разумеется, простые покупатели уже заключившие договор долевого участия с застройщиком.

Все ниже перечисленные и предлагают свои объемы квартир в качестве уступки прав требования, которая подлежит регистрации в госорганах.

Вследствие чего покупая квартиру по данной схеме, покупатель становится стороной договора долевого участия с застройщиком, то есть имеет прямые отношения с застройщиком.

«Уступка прав требования — всего лишь юридический термин и повсеместное доверие к данной схеме — дело недалекого будущего», — уверен Игорь Кузьмин.

4) Новое не значит дешевое

Некоторые покупатели полагают, что цены на новостройки как на неготовое жилье, которое еще только строится, намного ниже, чем на вторичном рынке.

Однако, по словам заместителя руководителя юридического департамента Est-a-Tet Веры Богучаровой, практика показывает, что это не совсем так. Очень многое зависит от расположения и уровня квартиры.

Например, в некоторых случаях в районе на вторичном рынке продаются только бабушкины варианты в пятиэтажках, которые, естественно, будут дешевле нового и современного жилья, даже строящегося.

Часто ошибаются и те граждане, которые приобретают жилье в новостройках в качестве инвестиции.

«Утверждение, что инвестиции в новостройки приносят от 100 до 150% прибыли, является мифом, который более-менее соответствовал действительности в начале 2000-х годов», — уверена Инна Игнаткина.

Сейчас же, по оценкам экспертов, средняя доходность вложений в новостройки не превышает 15–20% годовых, а учитывая общую нестабильность в экономике и снижение платежеспособного спроса, такое вложение и вовсе может оказаться убыточным.

5) Такие разные и одинаковые квартиры

Несмотря на кажущуюся идентичность, аналогичные квартиры могут отличаться друг от друга, поэтому договариваясь о просмотре, обязательно нужно просить о том, чтобы показали именно ту квартиру, которая была выбрана покупателем на поэтажном плане в буклете или на сайте объекта.

«Часто менеджеры по продажам предлагают смотреть аналогичную квартиру, но на другом этаже.

Однако настаивайте на своем: ведь только на месте Вы сможете увидеть, проходят ли через Вашу квартиру какие-то инженерные сооружения, нарушающие эстетику и функциональность квартиры», — предупреждает Нина Кузнецова.

Кроме того, одинаковые по метражу квартиры на разных этажах и в разных секциях отличаются видовыми характеристиками, расположенностью по отношению к сторонам света, да и просто освещенностью.

Иметь или не иметь

Эксперты расходятся во мнении о том, стоит ли привлекать риелтора при покупке квартиры на первичном рынке. Ответ на этот вопрос каждый покупатель может дать себе самостоятельно. С одной стороны, риелтор может стать дополнительной защитой для покупателя, но с другой — его привлечение все же может быть не совсем оправданно.

Дело в том, что приобретая квартиру в новостройке, человек обычно уже пользуется услугами отдела продаж, объясняет Игорь Кузьмин. «Его проконсультируют на объекте, помогут выбрать квартиру, проконсультируют на предмет оформления документов, оформят и зарегистрируют.

Цена таких услуг, или включена в стоимость договора, или, что чаще, оформляется отдельным договором на оказание услуг», — отмечает он.

В этом случае услуги риелтора на первичном рынке сводятся к подбору объекта, и тут потенциальный покупатель должен сам решить, столь ли необходим и финансово оправдан этот шаг.

Однако даже использование услуг профессионалов не освобождает покупателя от необходимости самому внимательно проверять все документы, следить за деятельностью застройщика и, конечно, никогда не полагаться на уже упоминавшийся, но все также любимый многими русский «авось».

Источник: http://www.KvartiraZaMKAD.ru/magazine/top-5-tipichnykh-oshibok-pri-vybore-kvartiry-v-novostroyke

10 советов при покупке квартиры в новостройке

Рынок первичного строительства в России растёт и развивается, при этом всё больше российских семей сталкиваются с необходимостью покупки квартиры от застройщика. Как человек, хорошо разбирающийся в новостройках Краснодара, хочу поделиться своим опытом, дать несколько советов по правильному выбору застройщика и покупки у него хорошей квартиры.

1. Спросите знакомых, может кто-то из них недавно купил квартиру в новостройке?

Прежде чем самому с нуля изучать рынок, узнайте, может ваши знакомые недавно купили новостройку? Остались довольными застройщиком, исполненными им обязательствами и качеством купленной квартиры. Или у ваших знакомых есть хороший агент по недвижимости, который им помог купить квартиру в новостройке от застройщика. Обратитесь к нему, он и вам поможет

 2. Изучите рынок

Открываем 2 ГИС, смотрим на оранжевые дома — это новостройки. Едем туда, смотрим. По мере изучения рынка, у вас в голове будет складываться понимание, сколько стоит то жилье, которое вы хотите приобрести и что вы реально сможете себе позволить.

Чаще всего это два конца одной палки ))), а вам нужно найти золотую середину.

Зато у вас начнёт складываться компромисс – на сколько вы готовы напрячься, чтобы заплатить дороже за то жильё, которое вам нравится, или купить дешевле и больше площадью в менее привлекательном районе.

Вроде нашли что искали.

3. Не видитесь на самую дешёвую цену (это самый важный совет)

Есть одна пословица – богатые богатеют, а бедные беднеют. Вот так же и с застройщиками. Надёжные застройщики, которые имеют собственные средства для строительства, всегда знают себе цену. Они строят качественно, надёжно и дорого, либо чуть выше средней цены. При этом к ним за покупкой квартир выстраивается очередь из покупателей, а они ещё и цены повышают.

Напротив, у ненадёжных застройщиков, всегда самые дешёвые цены и мало продаж. От сюда и задержки строительства и низкое качество.

В общем – нормальное надёжное и законное жильё стоит денег, и оно быстро раскупается, всегда качественное и быстро строится. Долгострои всегда самые дешёвые, потому они и долгострои.

Нашли нормальную цену, и квартира устраивает.

4. Закон строительства

Сейчас в тренде застройщики, которые строит законно и качественно, а в месте с ними в тренде и 214 Федеральный закон. Напротив спадающий тренд – это незаконное строительство, а вместе с ним и 215 Федеральный закон. Подробнее о них, я писал в своих статьях.

5. Ознакомьтесь с документами застройщика на возводимый дом

Если дом строится по 214 ФЗ, то застройщик вам всегда сможет предоставить следующие документы:

— Договор купли-продажи земельного участка, на котором возводится дом;

— Свидетельство о праве собственности на земельный участок;

— Проектную декларацию;

— Разрешение на строительство

— Технические условия на:

   — Электричество;

   — Воду;

   — Водоотведение;

   — Отопление (либо газ, если в доме будет придомовая газовая котельная).

6. Сколько застройщик уже продал квартир

У надёжных и сильных застройщиков, квартиры в новостройках продаются очень быстро. Бывает такое, что через 2-3 месяца после старта продаж раскупается 95 % квартир всего дома. А самому дому строиться ещё 2 года.

Напротив, у маленьких, не надёжных и не благополучных застройщиков, зачастую из-за далёкого расположения их домов (на краю города, в полях) квартиры продаются слабо, медленно, от этого и сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются.

7. Смотрите на опыт строительства

Самый важный критерий надёжности застройщика – это количество сданных домов. Если застройщик сдал несколько домов в эксплуатацию это хорошо, если десяток или несколько десятков домов, это ещё лучше. Если застройщик строит свой первый дом, это не говорит о его ненадёжности, все с чего то начинали. В этом случае смотрите на соблюдение остальных пунктов.

8. Общайтесь с жильцами уже построенных домов застройщика

Они вам всё расскажут. Например, девиз одной строительной компании: «Все счастливые семьи похожи друг на друга», и действительно в сданных домах этого застройщика можно встретить счастливых людей, благодарных своему застройщику за качественно построенное жильё. Люди счастливы только в хорошем жилье и если это так, они вам об этом расскажут.

9. Банки партнёры

Когда застройщик строит законно и по 214 ФЗ, его всегда кредитуют банки, т.е. в его новостройках можно купить квартиру в ипотеку и чем больше банков, готовых кредитовать застройщика, тем лучше.

Частных застройщиков, вообще не кредитуют банки. Потому что у них опасно покупать квартиры.

10. Задавайте вопросы

В любой непонятной ситуации задавайте вопросы застройщику, менеджеру по продажам застройщика. На любой ваш вопрос вы всегда должны получить внятный, развёрнутый ответ подкреплённый документами. Если конечно ваш вопрос находится в рамках разумного. Соответственно, чем не адекватнее вопрос, тем больше вероятность получить соответствующий ответ.

Чем лучше и опытнее застройщик, тем меньше к нему вопросов. Вам и так всё понятно!

Пожалуй это все, чтокасается советов при покупке квартиры в новостройке.

В дополнении могу показать вам отзывы людей, которые уже купили свои квартиры в строящихся домах.

В завершении хочу поделится с вами одним из отзывов моих клиентов, которым я помог купить квартиру в новостройке, благодаря чему ещё одна семья обзовелась собственной квартирой в Краснодаре. Все видеоотзывы о моей работе можно посмотреть вот здесь.

Источник: http://real123.ru/lect_10_sovetov_pri_pokupke_kvartiri

Самые частые ошибки при покупке жилья в новостройках

Самые частые ошибки при покупке жилья в новостройках

Sobesednik.ru узнал, какие ошибки совершаются наиболее часто при приобретении жилья в новостройках.

Какими бы ни были сложными времена, но жизнь продолжается и люди желают приобретать квартиры. Это всегда очень серьезный шаг, прежде всего потому, что бюджет такой покупки является очень существенным. Мы составили памятку для того, чтобы не попасть в печальную ситуацию. Лучше изучить чужие ошибки, чтобы не наделать своих.

Ошибка №1

Не проверили репутацию застройщика.

Вы можете столкнуться с фирмой-«однодневкой» или банкротом.

В кризис такое явление стало частым. Что может быть хуже для покупателя, чем заморозка объекта? Поэтому проверяйте репутацию застройщика, в том числе ранее им сданные проекты, изучите форумы жильцов, прессу и интернет.

Один из важных факторов надежности – аккредитация в крупных банках (кредитные организации тщательно просчитывают риски). Когда проверяете сданные объекты компании, обращайте внимание на наличие социальной инфраструктуры, есть ли серьезные просрочки по строительству и по срокам сдачи.

Лучше выбирать новостройки, строительство которых ведется не только на заемные, но и на собственные средства застройщика. В нынешних экономических условиях в зоне риска находятся прежде всего небольшие объекты мелких застройщиков, где нет проектного финансирования и которые возводятся за счет денег от продаж.

В случае если покупателей становится немного, может быть остановлено и строительство.

Как правило, такие строительные компании не привлекают финансовых партнеров, потому что, во-первых, не всегда банки дают небольшим застройщикам интересные условия, во-вторых, когда проект небольшой, то денег требуется немного, на начальном этапе застройщик может вложить часть своих средств, а потом строить на средства дольщиков.

Ошибка №2

Попали на долгострой.

В момент покупки не увидели, что стройка идет недостаточно быстро или вообще остановилась. А ведь на самом деле то, как идут дела у застройщика, понять несложно.

Прежде всего постарайтесь убедиться, верный ли срок сдачи вам озвучили в офисе продаж. Выяснить это можно, ознакомившись с проектной декларацией на сайте объекта либо с договором о долевом участии.

Следить за ходом строительства тоже не так сложно – достаточно лично посетить стройку или понаблюдать за ее ходом на сайте проекта.

Ошибка №3

Согласились на серую схему.

Важно не заключить сделку по сомнительной схеме. Самый надежный вариант – договор участия в долевом строительстве (ДУДС).

Все остальные варианты (жилищный строительный кооператив и тем более предварительные договоры) не защищают интересы покупателя.

Договор долевого участия сразу регистрируется в Регистрационной палате, в нем также четко прописаны все условия покупки недвижимости: цена, срок оплаты, параметры квартиры, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение договора.

Ошибка №4

Погнались за дешевизной.

Конечно, многие сейчас ограничены в средствах, и поэтому покупатели вынуждены закрывать глаза на такие важные моменты, как местоположение объекта, его инфраструктура, окружение и т.п.

К сожалению, этим пользуются недобросовестные застройщики, которые могут выставлять очень низкую цену квадратного метра по причине отсутствия разрешительной документации или из-за проблем с финансированием объекта.

Часто встречаются случаи, когда семья с детьми покупает квартиру в привлекательном жилом комплексе в «чистом поле» – без собственной инфраструктуры. И тогда возникает вопрос, куда деть ребенка, в какой сад или школу устроить, в какую ездить поликлинику.

Источник: https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20160920-samye-chastye-oshibki-pri-pokupke-zhilya-v-novostroykah

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике.

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами. Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая.

Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности.

Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке.

Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Читайте также:  Как расплавить серебро в домашних условиях

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только.

Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене.

Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

  • договор долевого участия (ДДУ);
  • предварительный договор купли-продажи;

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

  1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
  2. Окончательная стоимость объекта.
  3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

  1. Безналичный расчет через банк.
  2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости.

Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы.

К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте.

Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству.

В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika-podvodnye-kamni

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке | Разумная Недвижимость

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросыГлавнаяГородская недвижимостьНовости и статьиНазадСтатья. 12.04.2016 Версия для печати

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, – это, собственно, предмет покупки.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия – описание приобретаемой квартиры.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры.

Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно – чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: http://razned.ru/urban-property/article/pos-what-to-look-for-when-buying-an-apartment-in-a-new-building/

Лайфхак: 13 способов сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Лайфхак: 13 способов сэкономить при покупке квартиры в новостройке



Как сэкономить при покупке жилья по договору долевого участия — несколько простых советов, как сохранить деньги при покупке квартиры в новостройке

 Четко сформулируйте свои требованияЕсли покупатель имеет четкие представления о том, какую квартиру он хочет приобрести, какой площади, с какой планировкой, на каком этаже, с каким видом и т.д., то он уже экономит свои деньги и время.

Нередки случаи, когда клиентами бронируется одна квартира, а позже выясняется, что она не отвечает их пожеланиям и они хотят другую. За это время цена объекта может вырасти и покупателю придется понести дополнительные издержки из-за своей неорганизованности.

 Рассмотрите все варианты

Для того, чтобы выбрать для себя квартиру, устраивающую по площади, материалам, из которых построен дом и его местоположению, нужно быть готовым к рассмотрению нескольких вариантов, сначала – на сайтах застройщиков и риэлторов, а потом – при выезде на строительные площадки, чтобы убедиться, так ли всё на самом деле, как представлено в описаниях продавцов.

Обязательно нужно задавать все неудобные вопросы, какие только могут быть. Например: «почему на стройплощадке так мало рабочих?» Или: «какова себестоимость квадратного метра?» «Будут ли прописаны в договоре долевого участия конкретные сроки сдачи дома?» Строители или риэлторы могут и не ответить, но у вас уже сложится определённое мнение на этот счёт.

 

Узнайте больше: > Как выбрать квартиру при покупке

 Держитесь «золотой середины»

Если вы имеете необходимую сумму, в которую нужно вложиться при покупке квартиры, можно рассматривать и более дорогие варианты, так как практически все застройщики готовы к некоторым скидкам и торгу. Кроме того, нужно внимательно посмотреть варианты, продающиеся по акциям, с рассрочкой и беспроцентными кредитами.

Конечно, не все они будут интересны, но какой-то из них может быть для вас оптимальным.

 В ценовом выражении, квартира должна быть для вас «золотой серединой» — не слишком дешёвой и не слишком дорогой, потому что в первом случае, это вызывает настороженность (бесплатный сыр бывает только в мышеловке), в во втором – придётся влезать в долги, чего совсем не хочется делать.

Чтобы понять, где эта «золотая середина», необходимо просмотреть несколько (а лучше — несколько десятков) вариантов и поменьше обращать внимание на рекламные слоганы и красивые картинки из проектов.

Верить только своим глазам и документам! 

 Следите за акциями застройщиков и скидкамиАкции при продаже новостроек сейчас широко распространены, но «акция акции – рознь!». Если скидки, предлагаемые застройщиком — более 20%, есть смысл задуматься, нет ли здесь подвоха.

Реальные скидки у серьёзных девелоперов, как правило, не более 10-15% и то, только в некоторых случаях. Например, если вы покупаете за наличные квартиру (или несколько квартир), парковочное место (или несколько мест). Часто компании объявляют о скидках в период отпусков или новогодних каникул. Нужно постоянно просматривать информацию на о новостройках и вполне реально найти в такие моменты очень интересные предложения. 

Скидки в 30% — это стопроцентный признак неликвидности квартиры. В этом случае стоит узнать побольше о застройщике, о местоположении новостройки, инфраструктуре района, попытаться найти других покупателей и пообщаться с ними.

Можно подъехать на строительную площадку и задать несколько вопросов простым рабочим, которые вполне могут ответить на них, не кривя душой, в отличие от начальства, начиная с бригадира или прораба. В принципе, всегда видно, строится дом или нет, какая техника задействована, сколько рабочих на стройплощадке находится одновременно.

Даже наличие гастарбайтеров – важный показатель качества строительства, вернее, сомнительности этого качества. 

Приобретайте жилье со 100% оплатойИменно при 100% оплате застройщиком предлагаются максимальные скидки, поэтому, если клиенту не хватает незначительной суммы для приобретения жилья с полной оплатой, мы рекомендуем недостающие средства или занять у знакомых, или взять потребительский кредит.

 Как правило, при 100% оплате квартиры в новостройке застройщики часто предлагают скидки на всех этапах реализации объекта, кроме старта продаж, когда цены в проекте находятся на минимальном уровне, а спрос максимален.

Размер дисконта может варьироваться от 1% до 8%, в среднем размер скидки составляет 3-5%, что позволяет покупателям существенно сэкономить.

Узнайте больше: > 10 способов найти недостающую сумму на покупку квартиры в новостройке

 Договаривайтесь об индивидуальной скидке

Покупаете жильё со 100% оплатой, берёте вместе с квартирой также место в паркинге или кладовую в цокольном этаже, а может быть, покупаете сразу несколько квартир? Будучи таким клиентом, вы имеете высокий шанс договориться с застройщиком об индивидуальной скидке в размере от 3 до 7%.

 Выбирайте стадию строительства

Если выбирать квартиру в начальной стадии – риск не получить её вовремя, возрастает. В то же время, на начальной стадии строительства цены гораздо ниже, чем в последующих. На сегодняшний день статистика говорит о ценах на 10-20% ниже (стадия котлована и фундамента), чем в завершающей стадии строительства.

Если застройщик известен своей надёжностью и работой с партнёрами по ипотеке – банками, которые тщательно проверяют его экономические показатели, можно уверенно приобретать квартиру на любой стадии. В других случаях лучше рассмотреть квартиру на более позднем сроке строительства, когда уже понятно, что оно будет завершено, так или иначе.

 

Узнайте больше: > 12 советов покупателям жилья в новостройках

 Обратите внимание на предложения «машиноместо, балкон или подсобное помещение в подарок»
Это такой же способ сэкономить на покупке недвижимости, поскольку, например, при монолитном строительстве площадь балконов довольно существенная и даже с учетом их оплаты с понижающими коэффициентами, их стоимость значительна и исключив ее из общего бюджета покупки можно хорошо сэкономить

 Присмотритесь к менее востребованным типам квартир
Практически в любом проекте есть несколько типов планировки для квартир любой комнатности и определенные типы квартиры в силу сложивших у многих покупателей стереотипов и устоявших вкусов раскупаются в первую очередь. Любой застройщик в свою очередь ориентируется на равномерную реализацию, поэтому на «обделенные вниманием» типы квартиры он может предлагать хорошие скидки.

 Ищите выгодную ипотечную программу

 Не забудьте получить налоговый вычет

Источник: http://tversmsv.ru/index.php/statyi/item/647-7-sposobov-sekonomit-pri-pokupke-kvartiry

типичные ошибки при покупке квартиры | Мезонин

Иногда радость от близкого решения жилищного вопроса затмевает разум  человека и он, находясь в состоянии эйфории, отказывается  понимать очевидные вещи и совершает типичные ошибки при покупке квартиры.

Сегодня мы продолжим рассмотрение данного вопроса.

Постарайтесь просмотреть как можно больше объектов жилой недвижимости. Сейчас на рынке есть из чего выбирать. У Вас есть возможность выбирать из множества квартир с одинаковым метражом, месторасположением и уровнем комфорта.

Но если вдруг, просмотрев кучу вариантов, Вы не остановились на  подходящем именно Вам, а цены на рынке значительно выросли, то не делайте  необдуманных поступков. Не покупайте «хотя бы то, что есть».

Очень часто мысли о покупке временной квартиры, которую в будущем можно было бы  продать подороже, и, в результате, приобрести то, что нравится, ошибочны.

Даже если и удастся получить какую-то прибыль от данной операции, то она вся уйдет на перепродажу и приобретение новой квартиры.

Для начала, скажем, что категорически не рекомендуется придаваться своим фантазиям.

Если во время осмотра квартиры вы начинаете представлять, как Вы расставите здесь вашу новую мебель, прикидываете во что обойдется ремонт  и т. д., то все – Вы «попали».

Чем больше вы измышляете, тем сильнее желание купить эту квартиру. Причем побыстрее.

Но ведь, вполне возможно, что впереди вас ожидают более интересные варианты с куда лучшей планировкой или удобным местоположением. А Вы, к сожалению,  их и не увидите, так как уже влюбились эту квартиру.

В последнее время из-за непомерных цен на жилье стали особым спросом пользоваться квартиры без внутренней отделки, а то и вовсе без  какой-либо планировки.

Такое жилье  на 30% дешевле тех квартир, которые обладают вышеперечисленными характеристиками. Однако, прежде чем решаться на покупку  такой квартиры, задумайтесь о том, сколько сил, энергии и средств вам придется потратить, чтобы  довести  квартиру  до готовности.

И еще один немаловажный фактор: а где вы будете обитать во время   ремонта? Удастся ли Вам  самостоятельно сделать качественный ремонт? Ведь, иначе, придется нанимать рабочую силу.

Проанализируйте  все возможные расходы и сопоставите их с ценой квартиры, готовой для проживания.

Даже если вам очень приглянулась одна из квартир квартира, не спешите с ее приобретением.

Большинство  риэлторов, применяя свои профессиональные навыки, будут Вас убеждать, что именно на эту квартиру уже сформировалась большая  очередь.

Постарайтесь не поддаться  на уловки. Прежде чем согласиться, выясните цену на жилье  в соседних домах, а также тщательно проанализируйте  инфраструктуру данного района.

Обратная ситуация. На  приглянувшуюся вам квартиру объявляется покупатель, предложивший явно завышенную цену, и ее уводят у вас прямо из-под носа.

Другой вариант: стоимость квартиры может внезапно подскочить из-за изменившейся  ситуации на рынке или по инициативе владельца. А значит, если данная квартира вам подходит, то не затягивайте с покупкой.

И тем не менее, если вас терзают сомнения о целесообразности данной покупки, то советуем прибегнуть  к такому психологическому методу. Проснувшись утром, постарайтесь проанализировать свои ощущения.

В случае, когда  вы проснулись с легкостью – Вы приняли верное решение о выборе данной квартиры.

И в противоположность рассмотренной ситуации, если вы по-прежнему сомневаетесь, значит, лучше не спешить, а посмотреть другие квартиры.

Понятно желание человека в трудной ситуации переложить свои проблемы на чьи-то плечи.  А если еще точнее, то на плечи профессионалов. В данном случае это будут плечи риэлтора.

Желание то понятно и оправдано, но помните: там, где проходят большие деньги там, конечно же, много и всякого рода мошенников.

А значит, выбирая агентство недвижимости, не пожалейте времени и убедитесь в его легальности, сроках работы на рынке, а  по возможности, воспользуйтесь рекомендацией.

Следующим острым моментом при покупке жилья выступает цена продаваемой  квартиры. Необходимо в этом вопросе быть предельно объективным и не поддаваться на  «дешевизну».

Помните пословицу «скупой платит дважды». В вопросах покупки жилья это весьма актуально. Если квартира продается  по неестественно низкой цене, то за этим обязательно стоит какая-либо серьезная проблема, иначе от неё не спешили бы избавиться.

Читайте также:  Как лучше всего усваивается морковь

Помните, что на рынке недвижимости не случаются дешевые распродажи и сезонные скидки, это очень своеобразный  рынок.

Если хозяин квартиры изначально называет низкую цену или в процессе торговли «неожиданно» идет на  значительную скидку, то, почти наверняка, он преследует свои личные, не всегда честные, цели.

А значит, для собственного спокойствия, покупателю необходимо во всем разобраться и перепроверить.

Приобретая недвижимость, надлежит руководствоваться позицией «доверяй, но проверяй». Помните, что каждый человек руководствуется, прежде всего, собственными интересами.

Все советы ваших помощников принимайте с определённой долей критики, не стесняйтесь задавать вопросы, консультируйтесь у других специалистов.

Собираясь приобретать жилье необходимо проанализировать общее состояние рынка недвижимости. Не забывайте  о главном законе бизнеса: купить подешевле, продать подороже.

Не рекомендуется  приобретать недвижимость, цена на которую явно завышена, даже в случае, когда квартира вам очень понравилась. Вы ведь не будете возражать против того факта, что продавать её себе в убыток будет весьма неприятно.

Всё, что касается покупки недвижимости,  обязательно должно быть письменно подтверждено и, хорошо бы, нотариально заверено.

Например, получение аванса, срок освобождения квартиры бывшим владельцем, полный расчёт между сторонами.

Если квартира продается  с мебелью, это обязательно должно быть закреплено в отдельном документе. Никогда не доверяйте устным обязательствам.

Поверьте, бессмысленно жалеть о прошлом.

Если даже вы, контролируя процесс покупки и пытаясь учитывать все нюансы, пропустили пару незначительных мелочей – не переживайте.

А наоборот, похвалите себя за проделанную работу: если бы не Вы и ваши знания, могло быть значительно хуже.

Разумеется, это далеко не полный перечень типичных ошибок при покупке квартиры.

Однако, смею надеяться, что и эти материалы окажут Вам посильную помощь.

На главную ⇑

Related posts:

Источник: http://tvoydom.su/pokupka-kvartiryi-naibolee-tipichnyie-oshibki-ch-2

Как избежать ошибок при покупке квартиры

10 Сентябрь, 2013 — 10:09

11 практических советов дает адвокат Олег Сухов

Материалы по теме:

Мошенничество на рынке недвижимости встречается сплошь и рядом, а потому потенциальный покупатель рискует потерять квартиру или накопленные на нее средства, попав на очередную уловку. Даже надежные риелторы не всегда способны помочь.

Совет первый: «вспомните про сыр в мышеловке». Если цена квартиры ниже рыночной хотя бы на 20%, в голове должна вспыхнуть красная лампочка. Такая покупка может выйти боком.

Даже если продавец обоснует это переездом в другой город или своими долгами, к такой покупке стоит отнестись очень внимательно. Обычно со скидкой предлагают «нечистое» жилье. Халява притягивает многих, и квартира все равно продается. Вспомните про бесплатный сыр и не покупайтесь на заманчивую стоимость.

В моей практике был случай, когда аналогичным образом продавали квартиру с поддельными документами, находящуюся под арестом. Между прочим, подделать могут любые правоустанавливающие документы: и свидетельство о смерти родственника, и инвестиционный договор, и завещание, и доверенность, и многие другие.

Вернуть такую квартиру в собственность через суд шансов мало, поэтому рекомендую держаться подальше от подобных «мышеловок».

Совет второй: «не доверяй доверенности». Вот такая тавтология вышла, но суть она передает очень верно. Если не известен в лицо собственник квартиры – это проблемная сделка.

Помните про поддельные документы, это же может относиться и к доверенности. Если человек не приходит на сделку сам, значит, он не хочет продавать квартиру.

Практике известно немало судебных споров, когда собственники отменяли доверенности до регистрации сделок или вообще таковые не оформляли и оспаривали их подлинность.

Совет третий: «изучайте историю». При покупке жилья на вторичном рынке насторожить должно большое количество его собственников или пользователей.

Получить такие данные можно по расширенной выписке из домовой книги и из ЕГРП. Среди владельцев могут оказаться мертвые души или лица, не имеющие желания продавать квартиру или выселяться из нее.

В таком случае покупатель рискует приобрести недвижимость с постоянными обитателями.

Совет четвертый: «внимательное отношение к собственникам». Надо познакомиться со всеми, кто прописан в квартире. Особенно вас должен интересовать собственник и его состояние здоровья.

Тяжелое психологическое или любое другое серьезное заболевание может впоследствии привести к аннулированию сделки. Разумеется, владелец не должен находиться в состоянии наркологического (алкогольного) опьянения или психического расстройства.

Если возникают сомнения на этот счет, то лучше запросить справку в соответствующих диспансерах или посетить медучреждение вместе с самим собственником.

Особенно внимательно стоит отнестись к личности предыдущего владельца жилья, так как он мог передать квартиру по безвозмездной сделке настоящему продавцу, а это очень опасная ситуация. По желанию прежнего собственника квартиру можно отобрать, если предшествующая сделка будет признана недействительной. Подобных дел в судах просто море.

Совет пятый: «изучайте документы БТИ самостоятельно». Есть ситуации, когда квартиру вы не потеряете, но приобрести кота в мешке можете. Это относится к квартирам с перепланировкой.

Если перепланировка была сделана и не была узаконена, а это встречается сплошь и рядом, то, приобретая ее, вы покупаете и все штрафы, и тяготы ее согласования, и затраты на переоборудование. А это может влететь в копеечку. Кроме того, узнать об этом у честного продавца даже не рассчитывайте.

Документы из БТИ не нужны при совершении подобных сделок, поэтому побеспокойтесь о них самостоятельно.

Совет шестой: «оформляйте расписки с умом». Практика занижения стоимости квартиры в договоре – не редкость, а скорее явление очень распространенное. Для продавца это вполне удобный способ не платить налоги.

Однако если сделка будет признана недействительной, вернуть не указанные в договоре средства будет возможно не всегда. Кроме того, занижение стоимости покупателю может быть очень невыгодно еще и по той причине, что получить налоговый вычет в полном объеме он не сможет.

Следует обращать внимание на все потенциальные расписки, чтобы не иметь проблем в дальнейшем.

Совет седьмой: «внимание детям». Как бы мило не звучал этот совет, за ним скрывается суровая правда. Есть очень простой способ продать квартиру и получить ее обратно через суд. Как защититься от таких мошенников? Необходимо изучить в домовой книге расширенную историю квартиры по вопросам прописки и выписки.

Особое внимание следует обратить на записи о регистрации детей. Если их следующее место жительства после предлагаемой к покупке квартиры – социальный или детский дом, то сделка по продаже жилья будет незаконной. Органы опеки или прокуратура рано или поздно вернут квартиру ребенку.

Случится это может не очень скоро, даже не в первый год, поэтому найти концы впоследствии и расквитаться с продавцом вряд ли получится.

Совет восьмой: «про брак». Если собственник состоит в браке, то тут возникает ряд вопросов.

Как давно зарегистрирован или расторгнут брак? Когда была приобретена квартира? Если это случилось после штампа в паспорте и по возмездной сделке, то оба супруга имеют на нее право, не зависимо от того, что написано в официальных документах. Это означает необходимость получить согласие на продажу квартиры от обоих супругов.

Если брак расторгнут, то в течение трех лет супруг(а) может заявить права на жилье и обратиться в суд. И хотя куплена будет вся квартира, при отсутствии согласия супруга на сделку часть недвижимости придется ему отдать.

Следует заранее позаботится о таком исходе: пусть продавец напишет расписку, что обязуется поделиться с бывшим супругом (супругой) в равной степени своей долей от суммы, полученной в качестве оплаты за жилье.

Совет девятый: «про опасное соседство». В российском законе есть пункт о том, что если кто-то выписался из квартиры после 1995 г.

, отбыв в места лишения свободы, то, вернувшись на волю, он имеет полное право постучать в ту же дверь, прописаться и жить на прежней территории, даже если у квартиры появился новый собственник. Закон закрепил за такими лицами право на жилье.

Именно по указанной причине следует проверять историю регистрационных действий квартиры по расширенной выписке из домовой книги и отказаться от сделки при выявлении информации о выбывших в места заключения бывших пользователей жилья.

Совет десятый: «право наследования». Если приобретается квартира, доставшаяся прежнему собственнику по наследству, то должно насторожить несколько факторов. Во-первых, необходимо проверить на подлинность документы о наследовании: завещание или свидетельство о наследовании по закону.

Во-вторых, отследить всех наследников. Существует риск передать деньги за квартиру, а затем объявится еще один наследник со своими правами на собственность.

Всего одно маленькое соглашение избавит покупателя от возможных проблем: согласие собственника квартиры разделить вырученные при продаже деньги со всеми наследниками пропорционально.

Совет последний: «со спорами не поспоришь». Если на квартиру наложен арест или она является предметом судебного спора, то такая информация весьма важна и интересна. Узнать это можно в Росреестре. Ответ будет дан в течение до пяти дней.

Также следует сделать запрос в суд или правоохранительные органы по месту нахождения собственности для выявления информации об обеспечительных мерах. Наложение обеспечительных мер свидетельствует о наличии спора, текущего или окончившегося, соответственно, недвижимость следует более тщательно проверить или отказаться от сделки.

Это обезопасит от многих проблем и разбирательств в дальнейшем. Не стоит пренебрегать данным советом, он не раз выручал покупателей.

Практически любую квартиру на вторичном рынке жилья сегодня можно проверить досконально, исключив риски почти на 100%.

Источник: irn.ru

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/kak-izbezhat-oshibok-pri-pokupke-kvartiry

Покупка новой квартиры — на что обратить внимание, что нужно знать, пошаговая инструкция, какие документы, от застройщика, последовательность действий

Покупка новой квартиры - на что обратить внимание, что нужно знать, пошаговая инструкция, какие документы, от застройщика, последовательность действий

Специалисты делают разницу между терминами «новостройка» и «новая квартира», так как в первом случае жилье находится еще на стадии возведения, с конкретным сроком завершения.

«Новая квартира» – это готовый и сданный в эксплуатацию объект.

Перед заключением договора следует убедиться в пригодности недвижимости для постоянного проживания и юридической чистоте сделки.

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры требует обратить внимание на техническое состояние жилья. Покупатель вряд ли будет экспертом, но ему следует убедиться в качественном возведении стен, перекрытий многоэтажного дома.

Отдельно следует убедиться в исправности:

  • лифтов (если они предусмотрены);
  • проводки в квартире;
  • канализации;
  • водостока.

Нежелательно приобретать угловые квартиры, так как они более холодные и требуют дополнительной теплоизоляции.

Покупать такое жилье можно по договору долевого участия – даже когда дом находится только на стадии закладки фундамента.

ДДУ предполагает оплату всей стоимости квартиры, или ее части, застройщику, с обязательством последнего предоставить покупателю недвижимость в оговоренные сроки.

Иногда квартиры в строящихся домах реализуются по предварительной купле-продаже, что налагает на продавца обязанность заключить основную сделку после сдачи многоэтажного дома в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество «свежей» квартиры – это ее новое состояние. На такую недвижимость не будут претендовать наследники продавца и его правопреемники.

Новое жилье обычно дешевле «вторички», так как МКД возводятся в малообжитых районах, и застройщики, заинтересованные в привлечении покупателей, готовы снижать цены за «квадратные метры».

Клиенту также оказывается бесплатное сопровождение при оформлении на квартиру свидетельства о праве собственности.

Недостаток такой квартиры связан с возможным банкротством застройщика и приостановкой строительства. Оно может быть «заморожено», и тогда срок сдачи дома отодвигается на неопределенный срок.

ФЗ № 214 «О долевом участии» гарантирует гражданам страхование жилья, но объем выплат иногда не позволяет вовремя завершить строительство.

Страховые компании часто сами стараются затянуть выплаты дольщикам и ведут с ними длительные судебные тяжбы.

Если квартира приобретается в уже построенном доме, то есть риск в том, что у застройщика отсутствует разрешение на строительство или документ собственности (аренды) на землю.

Есть еще один риск – когда многоквартирный дом строят на дачных участках или землях ИЖС. Такие дома также подлежат сносу.

Возможны и фактические неудобства. Новая квартира часто продается со стяжкой и штукатуркой, требует ремонта, шум которого может быть, как от соседей, так и от других жильцов.

Новостройки расположены в районах со слабо развитой инфраструктурой, которая только запускается и требует отладки – наличия школ, детсадов, благоустроенных парков, скверов, общественного транспорта.

Что нужно знать?

Если квартиру нужно купить по ДДУ, то следует запастись терпением и ждать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. В проектной декларации застройщика обозначается план развития района, и другие особенности постройки.

Сделка должна предусматривать:

  • полную стоимость недвижимости;
  • ее точный адрес;
  • срок предоставления квартиры в распоряжение собственника.

При покупке готового жилья клиент заключает с фирмой-продавцом сделку продажи, не требующую с 1.03.2013 г. государственной регистрации в Росреестре.

Покупка новой квартиры

Следует точно определиться с вариантом, осмотреть дом, выяснить степень его готовности.

Отдельно рекомендуется ознакомиться с документацией организации-застройщика, осведомиться о его деловой репутации.

Специалисты не рекомендуют связываться с фирмой, у которой на стадии незавершенного строительства несколько объектов, и ни одного готового.

От застройщика

Желательно покупать квартиры у застройщика с 4-5 летней историей успешной коммерческой деятельности.

Купля-продажа должна осуществляться:

  • для квартиры в незаконченном доме – по договору долевого участия;
  • для жилья в сданном доме – только по сделке купли-продажи;
  • для любого объекта недвижимости обязательна его государственная регистрация – перехода права собственности.

Допускается действовать самому или при поддержке квалифицированного специалиста. Его услуги подлежат отдельной оплате.

На что обратить внимание?

Проблема – на что обратить внимание при покупке квартире, разрешаема, когда покупатель намерен тщательно изучать документацию застройщика.

Следует удостовериться, что он:

  • действует строго в соответствии с выданными разрешениями;
  • предоставит купленное и полностью оплаченное жилье в оговоренные сроки.

Желательно проверить, являются ли объекты недвижимости (как готовые, так и строящиеся) аккредитованными в банках.

Пошаговая инструкция

У покупателя не должно возникнуть сложностей при покупке квартиры – при долевом участии или готовой.

Достаточно:

  1. Обратиться к представителям застройщика и проконсультироваться насчет понравившегося объекта недвижимости.
  2. Не полениться самому осмотреть квартиру, если она готова, – проверить качество стен, перекрытий, пластиковых окон.
  3. Проверить необходимые документы, договориться с застройщиком об условиях продажи.
  4. Заключить договор по правилам статей 549-558 ГК РФ или по ФЗ № 214 (ДДУ).

Если квартира приобретается по соглашению о долевом участии, то покупатель:

  • вносит необходимую сумму;
  • ожидает сроков сдачи квартиры;
  • осуществляет регистрацию перехода собственности в Росреестре.

При покупке готовой квартиры после заключения договора купли-продажи, приобретатель получает свидетельство о собственности.

Проверка и оформление документов

У компании-застройщика нужно проверить следующие документы:

  • инвестиционный контракт (о распределении жилплощади между муниципальным районом и коммерческими структурами);
  • проектную декларацию;
  • разрешение на строительство;
  • документ на землю;
  • акт о вводе дома в эксплуатацию;

Дополнительной проверке подлежат документы самого застройщика:

  • устав;
  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • документ о постановке на налоговый учет.

Потребуется заключение договора и регистрация перехода собственности в Росреестре.

Оплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. рублей.

Как не остаться обманутым?

Следует тщательно проверять документы застройщика и соотносить информацию в технической документации с реальным состоянием дома.

Если стоимость недвижимости подозрительно низка, то желательно потратить время, чтобы выяснить причину таких лояльностей к клиенту.

Вероятно, что дом построен из некачественных материалов либо с существенными техническими дефектами.

Нужно доверять только надежной компании, проработавшей на рынке недвижимости как минимум 5 лет.

Налог

При покупке недвижимости гражданам предоставляется имущественный вычет в размере 13% от налогооблагаемого дохода. Максимальная сумма – 260 тыс. руб.

Если недвижимость приобретается супругами в совместную собственность, то каждый из них вправе рассчитывать на отдельный вычет в такой же сумме.

Для оформления льготы необходимо подать заявление в территориальное управление ФНС по месту регистрации заявителя.

Покупка новой квартиры требует существенного вложения сил и средств. Необходимо контролировать все юридические аспекты сделки.

Если есть возможность, то лучше заранее ознакомиться с проектом договора продажи квартиры от застройщика. Для минимизации рисков желательно воспользоваться поддержкой опытного риэлтора или юриста.

На видео о приобретении новой недвижимости

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-novoj-kvartiry.html

Какие квартиры в новостройках продаются хуже всего и почему? Эксперты назвали основные причины

— С новостройками работать всегда интересно. Особенно, если это жилье, построенное по индивидуальному проекту: каркасно-блочное, монолитное. Продавать их проще и легче на этапе строительства. Перед глазами у клиента только план. Все остальные детали он увидеть не может.

Ни вентиляционную трубу, внезапно оказавшуюся в коридоре, ни узких окон, ни высоких балконных перил, ни балку посреди комнаты, ни небольшую высоту потолка, ни высокий порог на балкон и т.д. Эти нюансы видно, только если вы приобретаете готовое жилье у застройщика. Таковы реалии и сюрпризы нынешнего домостроения.

В этом есть некий элемент фортуны.

Исходя из запросов покупателей, Наталья выделила три основных группы покупателей:

Минималист. Основной критерий: минимальная сумма для покупки. Это, как правило, покупатели, ориентированные не на планировку, а на стоимость квартиры. На планировку они просто закрывают глаза.

Почти всегда это панельное жилье. Здесь же, в этой группе, присутствуют покупатели, рассматривающие покупку как инвестицию.

Они хорошо ориентируются в рынке, покупают со 100% оплатой, пользуясь бонусами от застройщика, и не крайние этажи.

Критический оптимизатор. Этот покупатель, как правило, уже имеет свою квартиру, но хочет приобрести (или поменять свою на) квартиру лучше, дороже, удобнее. Это очень серьезный и вдумчивый покупатель.

Он будет требовать от вас максимального удовлетворения потребностей его семьи и не согласится на промежуточный результат.

Его будет волновать все: от того, где находится ближайшая школа, до того куда выходят окна и кто будущие соседи.

Покупатель элитного жилья. Здесь работают в большей степени имиджевые мотивы для покупки. Разные стили жизни диктуют предпочтения. Степенные покупатели заинтересованы в покупке малоквартирного жилья.

Молодежь, молодые семьи и мечтатели (да, есть среди покупателей и такие) предпочитают жилье с красивыми видами, которыми можно похвастаться перед друзьями. Эти покупатели требовательны, но бывают случаи, что решения они принимают спонтанно.

Для «ловли» таких покупателей нужна постоянная работа над имиджем дома, его благоустройство, затраты на дополнительные элементы подсветки, декорирование и формирование вокруг домовой территории.

Источник: http://past.by/vyistupleniya-v-smi/kakie-kvartiry-v-novostrojkax-prodayutsya-xuzhe-vsego-i-pochemu-eksperty-nazvali-osnovnye-prichiny.html

«Деловой журнал» Главные ошибки при покупке квартиры в новостройке

«Деловой журнал» Главные ошибки при покупке квартиры в новостройке

Всем привет! Хочу поделится самыми частными ошибками при покупке квартиры в новостройках. Особенно актуально тем, кто занят поиском недвижимости, как для себя, так и для инвестиционных целей. Кто не хочет читать длинную заметку, у  меня есть видео на эту тему. Смотрите по ссылке 

№ 1 Самая серьезная ошибка это — «не правильно оценивать риски.» Перед покупкой обязательно необходимо проверить всю разрешительную документацию застройщика, а также репутацию выбранного объекта.

Сюда отдельным пунктом стоит добавить — не читать заключаемые договора.

Кто хочет самостоятельно проверить надежность застройщика в описании я приложил ссылку на инструкцию — “Как проверить надежность застройщика”, скачивайте и сможете исключить основные риски. 

№ 2 “Чем больше метров и ниже цена, тем лучше” Определите для себя критерии поиска, исходя из Ваших потребностей и ищите квартиру, которая будет удовлетворять их большинство.

Так Вы получите именно то, что будете называть “домом” с удовольствием.

Если выбирать согласно стоимости, то в итоге можете получить площадь которую не сможете эффективно использовать в ущерб удобству инфраструктуры или качеству проекта. 

№ 3 «Выбирать квартиру без визита на стройку» Обязательно стоит убедиться, что темпы строительства совпадают с заявленным сроками сдачи.

В отделе продаж застройщика могут обещать сдать до конца года, а по факту на стройке нет рабочих и сдача задержится на год. Визит на стройку также даст понять, как выглядит или будет выглядеть Ваша квартира.

Не всегда можно представить площадь и пространство, оценить вид из окна, расположение на этаже итп.

№ 4 «А что еще есть? + ждать снижения цены или акции» По-настоящему ликвидные квартиры в новостройках продаются довольно быстро и цены на них застройщики поднимают раз в 1-2 месяца на 1-5%.

Чем дольше будете ждать или ходить искать более выгодные предложения, тем выше шанс, что вырастет цена.

Самое главное, что квартира которая Вам подходила по всем параметрам уже может быть продана, придется снова искать или соглашаться на новые компромиссы. 

№ 5 «Поверить рекламе и на 100% доверять застройщику.» Основная функция рекламы застройщиков получить звонок и далее уже продать клиенту квартиру в своем комплексе. Менеджер отдела продаж любого застройщика заинтересован продать квартиры только в их комплексах. Врядли Вы узнаете достоверную информацию о минусах, подводных камнях способных повлиять на решение о покупке.

Как поступать, чтобы избежать проблем и сэкономить себе нервы при покупке квартиры в новостройке?

Определиться со своими возможностями. Рассчитайте сумму на покупку квартиры, так чтобы не нанести ущерба привычной жизни. Отлично если хватает средств на покупку сразу, в случае если потребуются кредитные средства — стоит определится с первым взносом и одобрить ипотеку до поисков.

Так Вы будете понимать на какую сумму кредита рассчитывать, с учетом комфортного для Вашей семьи ежемесячного платежа.

Собственникам бизнеса удобно оплачивать в рассрочку, также стоит рассчитать сумму на первый взнос, рассрочку чаще всего дают до конца строительства с ежеквартальными или ежемесячными платежами.

Вам предстоит правильно осознать свои потребности и пожелания. Ответьте сами себе на такие вопросы: 

  • что самое важное, без чего никак не обойтись? (например: вид на воду, количество спальных комнат, плошадь кухни, срок сдачи, наличие отделки, близость к школе итп);
  • что хотелось бы видеть дополнительно? (например: близость метро, охраняемая территория итп);
  • для чего планируете использовать? (для собственного проживания, инвестиция с целью перепродажи, рантье).

Чтобы сэкономить свое время обращайтесь за консультацией ко мне, мы с Вами определяем критерии и в течение 24 часов Вы получаете 3 варианта, максимально подходящих под Ваши потребности и пожелания. 

Источник: http://blog.dp.ru/post/11233/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector